Impôt sur la Fortune Immobilière
L'IFI a remplacé l'ISF (Impôt sur la Fortune). Il s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année.
Résumé
Le patrimoine immobilier comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement, tels que :
- Les biens immobiliers bâtis (maisons, appartements, dépendances)
- Les biens immobiliers en cours de construction
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)
- Les parts de sociétés immobilières
- Les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation)
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.
Exonérations
Certains biens immobiliers sont exonérés de l'IFI, partiellement ou totalement :
- Exonération totale : concerne les biens immobiliers utilisés pour l'activité professionnelle du déclarant, les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel, et les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.
- Exonération partielle : s'applique aux biens ruraux donnés à bail à long terme qui ne remplissent pas toutes les conditions d'exonération totale.
Biens agricoles
Les biens agricoles peuvent bénéficier d'une exonération totale s'ils sont utilisés par un agriculteur en activité ou loués à long terme à un membre de la famille sous certaines conditions (durée du bail minimum de 18 ans, lien de parenté, utilisation des biens dans le cadre de la profession principale du preneur).
Les parts de GFA représentatives de ces biens sont également exonérées par transparence.
Une exonération partielle (75% ou 50%) peut s'appliquer si les conditions d'exonération totale ne sont pas toutes remplies.
Bois et forêts
Un abattement de 75% s'applique sur la valeur des bois et forêts sous engagement de gestion durable pendant 30 ans (dispositif Monichon). Cet abattement concerne également les parts de Groupements forestiers.
Déductions et Calcul
Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine immobilier avant le calcul de l'IFI, notamment :
- Certains impôts (taxe foncière, IFI, droits de donation/succession)
- Les dépenses de réparations, d'entretien et d'amélioration
- Les emprunts bancaires contractés pour financer des opérations immobilières
L'IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0% à 1,5%. Un système de décote s'applique pour les patrimoines nets taxables entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Vérification et Sanctions
Il est important de vérifier l'exonération des biens agricoles pour le calcul du seuil de l'IFI. L'administration fiscale peut effectuer des contrôles et appliquer des sanctions en cas de non-conformité.
Contexte
En remplacement de l’impôt sur la fortune (ISF), a été créé l’impôt sur le fortune immobilière (IFI).
Sont soumis à l’IFI les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier de l’année. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.
Un impôt sur le patrimoine immobilier
Calcul du seuil d’imposition
La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal, réalisant une déclaration de revenus commune.
Entrent dans le calcul les biens suivants :
- Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...),
- Bâtiments classés monument historique,
- Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier de l’année,
- Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières,
- Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...).
À savoir : pour le calcul de l’IFI, la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier.
Les biens exonérés
Il existe des exonérations partielles ou totales dans les cas suivants :
- Biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle du déclarant,
- Bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel,
- Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation),
- Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.
Zoom sur l’exonération totale ou partielle des biens agricoles
Exonération totale
Depuis le passage de l’ISF à l’IFI, les agriculteurs sont moins concernés par cet impôt. En effet, tant qu’un agriculteur est en activité, ses terres et bâtiments d’exploitation sont 100% exonérés d’IFI.
Sont également totalement exonérés, les biens ruraux loués par bail à long terme à un membre de la famille, car ils sont assimilés à des biens professionnels, à condition :
- Que la durée du bail soit au minimum de 18 ans,
- Que le bail soit consenti par le propriétaire du fonds à son conjoint (époux ou partenaire pacsé ou concubin), à leurs ascendants ou descendants ou à leurs frères et sœurs, ainsi qu’à leurs conjoints respectifs,
- Que les biens loués soient utilisés par le preneur dans l’exercice de sa profession principale.
Sont également exonérés les parts de GFA représentatives de ces biens, par transparence.
Sont également exonérés les biens loués mis à disposition d’une société d’exploitation (GAEC, EARL, SCEA…), à proportion de la détention familiale des parts sociales par transparence.
Exonération partielle
Les biens ruraux donnés à bail à long terme qui ne remplissent pas toutes les conditions énoncées ci-dessus, peuvent bénéficier d’une exonération partielle :
- De 75% lorsque la valeur des biens loués n’excède pas 300 000 €,
- De 50% au-delà de cette limite.
Deux conditions supplémentaires à l’application de ces exonération et abattements d’IFI grâce aux baux à long terme :
1° le bail à long terme ne doit pas composter de clause « anti-familiale », notamment l’interdiction de cession de bail à un descendant.
2° un état des lieux doit être réalisés sur les biens loués.
Zoom sur l’exonération des bois et forêts
L'investissement forestier permet également d'obtenir une exonération fiscale sur l’IFI. L'abattement est de 75% de la valeur de la forêt pendant toute la durée de sa détention (comme en cas de donation et succession). Le particulier doit s'engager à appliquer pendant trente ans une des garanties de gestion durable et d’obtenir un certificat de la DDT (valable durant 10 ans) en justifiant.
Cet abattement est aussi appelé dispositif Monichon. L’abattement s’applique également sur la valeur des parts de Groupements forestiers.
Le passif déductible
Déduction des dettes attachées aux actifs immobiliers imposables et directement contractées par le redevable au 1er janvier :
- certains impôts : taxe foncière, IFI, droits de donation / succession liés l'immeuble,
- les dépenses de réparations, entretiens et améliorations,
- les emprunts bancaires contractés en vue de financier les opérations, d’acquisition, réparations, construction, agrandissement, acquisition de parts au prorata des actifs immobiliers.
Conformité
| Exonération totale | ||
|---|---|---|
| Biens ruraux
Parts de GFA |
Exonération totale en tant que biens professionnels | article 975 CGI
|
| Biens ruraux données à BLT ou à Bail cessible
Parts de GFA non-exploitant qui donnent à BLT ou à Bail cessible |
Exonération totale en tant que biens professionnels au profit d’un preneur “familial” | art 976, III al. 1 et IV al.1 CGI |
| Exonération partielle | ||
| Biens ruraux données à BLT ou à Bail cessible
Parts de GFA non-exploitant qui donnent à BLT ou à Bail cessible |
Exonération partielle à concurrence de 75 % de leur valeur dans la limite de 300 000 €, et de 50 % au-delà. | art 976, III al. 2 et IV al.2 CGI |
| Bois et Forêts
Parts de Groupements forestiers |
Exonération partielle à concurrence de 75 % de leur valeur, | art 976 I et II CGI
art 973 2.2° et 1.3° CGI |
Barème applicable
L'IFI est calculé selon le barème progressif suivant :
Taux pour un patrimoine net taxable :
- entre 0 et 800 000 € : 0 %
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
- entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
- entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
- entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
- au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
En cas de non conformité
Délais de reprise par l’Administration fiscale :
- 3 ans => Sous-évaluation
- 6 ans => Absence de déclaration
- 10 ans => Si l’oubli concerne des actifs détenus à l’étranger
Références
La version initiale de cet article a été rédigée par Aurélie Brunet.
Articles 964 et suivants du Code général des impôts
Annexes
